Méthode de calcul de la Taxe Foncière pour les locaux professionnels


Depuis le 1er janvier 2017 et suite à la Révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels (RVLLP), la méthode de calcul pour déterminer le montant de votre Taxe Foncière a changé. Vous l'avez certainement remarqué avec l'augmentation ou la diminution (plus ou moins importante) de votre cotisation. Par ailleurs, apparaissent dorénavant sur votre avis de nouveaux termes comme "Cotisation lissée", "lissage"...

Nous allons ci-dessous vous expliquer cette nouvelle méthode et son nouveau vocabulaire. Aussi et pour parfaire cette démonstration, notre local professionnel de démonstration aura les caractéristiques suivantes:

  • Petit magasin de centre ville (MAG1), 36m² de surface de vente, 20m² de réserve et 2 parkings de 12m².
  • Situé sur une section en secteur 3 dont le tarif de la catégorie (MAG1) est de "112€/m²".
  • Pas de coeffeicient de localisation spécifique sur sa parcelle cadastrale (il est par conséquent de "1").
  • En 2017, la somme des Taux(%) des différentes collectivités (apparaissant au verso de l'avis de TF de ce local) est de "45%".
  • En 2017 (avec l'ancienne méthode de calcul), la Valeur Locative Cadastrale de ce local aurait du être de "2000".
  • En 2017 (avec l'ancienne méthode de calcul), la cotisation de Taxe Foncière de ce local aurait du être de "450€".
  • Pour simplifier la démonstration et les calculs, le coefficient de neutralisation sera identique pour chaque collectivité et à "0,3".


Valeur Locative Révisée (VLR)

La cotisation de la Taxe Foncière sur les propriétés bâties d'un local professionnel (commerces, bureaux, ateliers ...) se détermine aujourd'hui à partir de la Valeur Locative Révisée(VLR).

Mais pour cela, il faut commencer par calculer la VLR brute. Elle est égale au produit de la Surface Pondérée du local et du Tarif correspondant à sa catégorie (MAG1, BUR2, ATE1 ...) au sein de son secteur d'évaluation allant de 1 à 7(au maximum); le cas échéant, majoré ou minoré d'un Coefficient de localisation.

Calcul

VLR brute = Surface Pondérée x Tarif(de sa catégorie et de son secteur) x Coefficient de Localisation(le cas échéant)

Exemple d'un petit magasin de centre ville (MAG 1) avec une surface de vente de 36m², une réserve de 20m² et 2 emplacements de parking extérieur de 12m² chacun. Il est situé sur une section en secteur 3 dont le tarif de la catégorie (MAG 1) est à 112€/m². Il n'y a pas de coefficient de localiasation spécifique (il sera par conséquent de "1") :

Calculons tout d'abord la surface Pondérée:
Surface Pondérée = (36m² x 1) + (20m² x 0.5) + ((12m² x 2) x 0.2) = 36 + 10 + 4.8 = 50m² (les surfaces sont arrondies au mètre carré inférieur)

Puis la Valeur Locative Révisée brute:
VLR brute = 50m² x 112€/m² x 1 = 5600

Mise en place de la réforme

La révision des Valeurs Locatives des Locaux Professionnels s'est faite à produit fiscal constant. C'est à dire que la somme des Taxes Foncières (relative aux locaux professionnels) avec la nouvelle méthode de calcul n'a pas plus rapporté que celle avec l'ancienne méthode de calcul. Néanmoins, comme la méthode de calcul a complètement changé, des disparités plus ou moins importantes sont apparues sur chaque local. Toutes les cotisations ont été impactées avec parfois de grosses différences (à la baisse comme à la hausse). A cet effet et pour limiter les impacts de la réforme au niveau des cotisations, des mécanismes/dispositfs ont été mis en place:

Les dispositifs

  • Le dispositif de neutralisation.
  • Le dispositif de planchonnement.
  • Le dispositif de lissage.

VLR neutralisée

Le dispositif de la neutralisation a pour objet d’éviter que, dans l’attente de la révision des valeurs locatives des autres locaux (les locaux d’habitation), les locaux professionnels pâtissent de la hausse de leur valeur locative révisée brute. Ainsi la proportion contributive des locaux professionnels avant et après révision sera maintenue à l'identique. Un coefficient de neutralisation a donc été déterminé en 2017, pour chaque impôt (Taxe Foncière, TEOM et CFE) et chaque niveau de collectivité (communes, intercommunalités et départements), et est appliqué sur la valeur locative révisée brute.

Calcul

Calcul du coefficient de neutralisation:
Il est égal au rapport entre :

  • D’une part, la somme des valeurs locatives 1970 des locaux professionnels situés dans le ressort territorial de la collectivité (commune, département) actualisées et revalorisées au 1er janvier 2017 ;
  • D’autre part, la somme des valeurs locatives révisées au 1er janvier 2013 de ces propriétés.

(Chaque collectivité et chaque impôts a son propre coefficient de neutralisation ayant 6 chiffres après la virgule. Par souci de simplification nous utilisons ici "0,3" pour tout le monde)


VLR «neutralisée» = VLR brute x coefficient de neutralisation

5600 x 0,3 = 1680

VLR planchonnée

Le dispositif de planchonnement a pour objet de limiter les variations extrêmes, sans les éliminer, en diminuant de moitié (tant à la hausse qu’à la baisse) l’écart entre l’ancienne valeur locative et la nouvelle valeur locative révisée neutralisée

Calcul

Calcul du planchonnement:
(Valeur locative 1970 actualisée revalorisée pour 2017 - valeur locative révisée neutralisée) / 2

  • Si la différence est positive, la moitié de celle-ci est rajoutée à la valeur locative révisée neutralisée.
  • Si la différence est négative, la moitié de celle-ci est soustraite à la valeur locative révisée neutralisée.

Soit: (2000 - 1680)/2 = 160 (ici, la différence est positive || pour "2000" cf. intro)

VLR «neutralisée» et «planconnée» = VLR «neutralisée» + planchonnement

1680 + 160 = 1840

Cotisation Taxe Foncière révisée

La cotisation TF est le produit de la Base d'imposition par le taux de l'impôt voté par chaque collectivité territoriale. La Base d'imposition TF d'un local est égale au revenu net cadastral qui est obtenu en appliquant à la valeur locative révisée, neutralisée et planchonnée, un abattement de 50 %.

Calcul

Base = Valeur Locative Révisée neutralisée planchonnée /2

1840 / 2 = 920

Cotisation TF révisée = Base x ∑taux(%)
(Dans cet exemple nous prendrons 45% comme somme des taux des différentes collectivités)

920 x 45% = 414€

Le lissage

Le lissage vise à atténuer les variations de cotisation (à la baisse ou à la hausse) trop importantes. Ce dispositif consiste à déterminer un « pas » de lissage qui sera applicable sur la durée du lissage (10 ans), hors frais de gestion.
Le « pas » de lissage correspond à la différence entre la cotisation révisée neutralisée planchonnée et la cotisation calculée sur la base de la valeur locative 70, divisée par 10.
Le montant du pas de lissage est arrondi à l’euro le plus proche.

Calcul

"Pas" de lissage = (Cotisation TF révisée - Cotisation TF 2017 non révisée(ancienne méthode dite "1970"))/10

(414€ - 450€(cf. intro)) / 10 = -4€
(Ici, le "Pas" de lissage est négatif. Votre cotisation diminuera de 4€ tous les ans pendant 10 ans)

Cotisation TF révisée et lissée

Enfin, notre démonstration touche à sa fin. La cotisation Taxe Foncière révisée (neutralisée, planchonnée et lissée) est celle que vous paierez.

Calcul

Cotisation TF révisée et lissée = cotisation TF révisée + ou – lissage

Le montant de la Taxe Foncière (hors frais de gestion) sera de :

  • 414€ + (4€ x 9) = 450€ en 2017
  • 414€ + (4€ x 8) = 446€ en 2018
  • 414€ + (4€ x 7) = 442€ en 2017
  • ...
  • 414€ + (4€ x 1) = 418€ en 2025
  • 414€ en 2026

Le site d'information sur le calcul de la Taxe Foncière

Nous intervenons principalement en France Métropolitaine mais aussi en Guadeloupe, Guyane, Martinique, Réunion et Mayotte.

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