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Conditions d’exonération de taxe foncière sur les locaux commerciaux ou industriels en cas d’inexploitation

Aux termes du I de l’article 1389 du CGI, les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière sur les locaux commerciaux ou industriels en cas d’inexploitation d’un immeuble utilisé par le contribuable lui-même.

Le dégrèvement est subordonné à la triple condition :

que l’inexploitation soit indépendante de la volonté du contribuable ;

qu’elle ait une durée minimale de trois mois ;

et qu’elle concerne la totalité du local ou une partie susceptible d’exploitation séparée.

Dans ce cas, le dégrèvement est accordé à partir du premier jour du mois suivant celui du début de l’inexploitation, jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel l’inexploitation a pris fin.




I – Immeubles concernés – Définitions de l’inexploitation :

Le dégrèvement prévu en cas d’inexploitation d’immeuble à usage industriel ou commercial est expressément subordonné à la condition que l’immeuble soit habituellement utilisé par le contribuable lui-même (CE, arrêt du 19 décembre 1975, n° 96860).

Ainsi, le Conseil d’État a jugé que le bien-fondé d’une demande en dégrèvement de la taxe foncière cotisée à raison d’un immeuble à usage commercial ou industriel devait être apprécié à la lumière de la notion d’inexploitation de l’ensemble industriel dans lequel il s’intègre, le fait que cet immeuble serve partiellement à l’entreposage d’archives et de vieux matériel, et au logement d’un gardien, n’était pas de nature à le faire regarder comme faisant l’objet d’une exploitation partielle (CE, arrêt du 13 novembre 1974, n° 94416).

 

     A. Principe :

Sont susceptibles de bénéficier du dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties prévu au I de l’article 1389 du CGI les immeubles de toute nature dans lesquels s’effectuent des opérations relevant des impôts auxquels sont soumis les bénéfices industriels et commerciaux, qui, utilisés par le propriétaire lui-même, subissent une interruption de leur exploitation.

On doit entendre, par immeuble de toute nature, les bâtiments, chantiers, lieux de dépôt et autres emplacements analogues, et, d’une manière générale, tous les éléments imposables à la taxe foncière des propriétés bâties, même si ils ne présentent pas le caractère d’immeubles en droit civil.

 

     a – Inexploitation effective :

 Pour apprécier l’inexploitation effective d’un immeuble, il convient de prendre en considération l’objet même de l’exploitation qui est la raison d’être de l’ensemble industriel dans lequel le bâtiment s’intègre, à l’exclusion des éventuelles utilisations accessoires ou secondaires de chaque bâtiment considéré isolément.

Le Conseil d’Etat a jugé qu’un bâtiment utilisé comme dépôt de matériel et d’archives depuis que l’exploitation de l’ensemble industriel dont il faisait partie intégrante avait été suspendue indépendamment de la volonté du contribuable, ne pouvait être considéré comme exploité au sens de l’article précité (CE, arrêt du 13 novembre 1974, n° 94416).

Conformément au principe posé par le I de l’article 1389 du CGI, il convient d’accorder le dégrèvement sollicité, notamment, à raison des usines en chômage, dès l’instant que leur inexploitation est effective, et sans qu’il y ait lieu de rechercher si elles peuvent ou non être louées.

Enfin, lorsqu’un établissement industriel n’est pas normalement destiné à être utilisé de façon habituelle – cas d’une usine de secours, par exemple – il ne peut être regardé comme inexploité bien qu’il soit resté en fait inutilisé.

 

     b – Utilisation par le contribuable lui-même :

Il résulte du texte même du I de l’article 1389 du CGI que l’inexploitation doit être appréciée uniquement par rapport au propriétaire.

Le Conseil d’Etat a jugé que les dispositions du I de l’article 1389 du CGI, qui, au regard de l’objet de la mesure de dégrèvement qu’elles prévoient, prennent en compte la différence de situation existant entre la vacance d’un immeuble à usage d’habitation normalement destiné à la location et l’inexploitation d’un immeuble à usage commercial ou industriel, ne portent pas, par elles-mêmes, atteinte aux principes d’égalité devant la loi et devant les charges publiques. En subordonnant le bénéfice du dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties à la condition que l’immeuble à usage industriel ou commercial inexploité soit utilisé par le contribuable lui-même et en n’exigeant pas une telle condition en cas de vacance d’une maison, le législateur a pris en compte cette différence de situation et s’est fondé sur des critères objectifs et rationnels, dès lors, il ne peut être sérieusement soutenu que ces dispositions porteraient atteinte à ces principes constitutionnels. (CE, QPC, arrêt n° 345476 du 8 juin 2011).

Ne satisfait pas à cette condition un immeuble :

que le propriétaire n’a jamais utilisé lui-même pour les besoins de son exploitation

quand celui-ci a clairement manifesté l’intention de ne pas en assumer lui-même l’exploitation

soit en le proposant à la location alors même que le locataire laisserait l’usine inexploitée

soit en le mettant en vente

De même, lorsqu’un local industriel ou commercial est fermé par suite de la faillite du locataire, le propriétaire ne peut revendiquer le dégrèvement encore bien qu’il ait subi une perte de revenu.

Satisfait à cette condition un immeuble à usage commercial ou industriel donné en location muni du matériel nécessaire à leur exploitation :

RM, Bécot, n° 5908, JO Sénat du 22 mai 2003, p. 1682 :

Extrait de la question : M. Michel Bécot attire l’attention de M. le ministre sur les difficultés rencontrées par d’anciens commerçants, propriétaires d’immeuble à usage commercial, redevables de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Suivant l’article 1389-1 du CGI, les contribuables peuvent obtenir le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties en cas d’inexploitation d’un immeuble à usage commercial ou industriel, utilisé par le contribuable lui-même. Cependant, si cet immeuble à usage commercial ou industriel vient à être inexploité, suite au congé donné au propriétaire par le commerçant locataire dudit immeuble, le propriétaire ne peut prétendre au dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties. Ceci, alors que ce dernier ne perçoit plus de loyer. Cette situation est de plus en plus courante dans les centres villes de nos communes rurales où les immeubles à usage commercial ou industriel ayant été mis en location ne sont donc pas utilisés par le contribuable lui-même, celui-ci ayant pu faire valoir ses droits à la retraite et sont inexploités suite à un congé du locataire des lieux.

Extrait de la réponse : Le dégrèvement de taxe foncière sur les propriétés bâties prévu au I de l’article 1389 du CGI en cas d’inexploitation d’un immeuble à usage commercial ou industriel est expressément subordonné à la condition que l’immeuble soit utilisé par le contribuable lui-même. Cependant, le contribuable peut obtenir le dégrèvement en cas d’inexploitation d’un immeuble à usage commercial ou industriel dont il est propriétaire dès lors que, avant l’arrêt de l’exploitation, il utilisait lui-même l’immeuble ou donnait en location ces locaux munis du matériel nécessaire à leur exploitation. Le Conseil d’Etat considère en effet dans cette dernière situation que le propriétaire poursuit lui-même à travers cette location une exploitation industrielle ou commerciale. Il n’est pas envisagé d’aller au-delà et d’étendre le champ d’application de ce dégrèvement aux propriétaires de locaux nus à usage commercial ou industriel. En effet, le dispositif actuel constitue déjà une exception à la règle générale selon laquelle la taxe foncière sur les propriétés bâties est due à raison de la propriété d’un bien, et non de son utilisation

Confirmé par RM Morin, n° 94588, JO AN du 12 décembre 2006, p. 12985

 




II – Conditions d’application du dégrèvement :

 Le deuxième alinéa du I de l’article 1389 du CGI subordonne l’application du dégrèvement à trois conditions :

l’inexploitation doit être indépendante de la volonté du contribuable ;

elle doit avoir eu une durée minimale de trois mois consécutifs ;

elle doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible d’exploitation séparée.

 

     A. Indépendance de la volonté du contribuable :

L’inexploitation devant être indépendante de la volonté du contribuable, le dégrèvement ne doit être prononcé pour les immeubles éligibles que s’il s’agit d’immeubles à usage industriel ou commercial, dès lors que le propriétaire établit de manière précise qu’une circonstance indépendante de sa volonté a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l’exploitation (crise économique, manque de matières premières, grèves, etc.).

Afin de bénéficier des dispositions du I de l’article 1389 du CGI, le contribuable doit être en mesure d’établir de manière suffisamment précise qu’une circonstance indépendante de sa volonté et, donc, étrangère à l’entreprise, a fait obstacle de manière inéluctable à la poursuite de l’exploitation.

A défaut d’un commencement de preuve, ou de précisions suffisantes permettant d’apprécier la réalité des faits invoqués, le dégrèvement ne peut être accordé,

En cette matière, les obstacles indépendants de la volonté du propriétaire qui interdisent la poursuite de l’exploitation peuvent être de trois ordres (voir ab et c ci-après)

      a – Obstacles d’ordre matériel :

Lorsqu’un propriétaire connaît des difficultés matérielles de reconstruction des bâtiments qu’il a acquis dans un état de délabrement et de vétusté ne permettant pas la remise en marche de l’entreprise, il est en droit de demander le dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties dont il est redevable (CE, arrêt du 9 avril 1956, RO, p. 73).

De même, la pollution d’une rivière dont la pureté des eaux était indispensable au fonctionnement d’une entreprise est de nature à ouvrir droit au bénéfice du dégrèvement, dans la mesure où l’entreprise n’en est pas elle-même responsable (CE, arrêt du 13 novembre 1974, n° 94416).

Mais il n’y a pas lieu de tenir compte des inexploitations qui dépendent de l’état habituel des eaux ou qui tiennent aux conditions ordinaires de l’exploitation, ces éléments ayant été pris en compte lors de la fixation du revenu cadastral servant de base à l’impôt.

 

     b – Obstacles tenant à l’état de santé du contribuable :

 Un contribuable que la cécité a contraint à cesser son activité professionnelle (cession de son contingent de mouture) a droit au dégrèvement (CE, arrêt du 11 avril 1973 n°88376).

 

     c – Obstacles d’ordre économique et technique :

 D’une manière générale, les motifs d’ordre économique avancés par les contribuables ne sont susceptibles d’être pris en considération que dans la mesure où, par leur nature et leur origine, ils ne peuvent pas être assimilés aux décisions que sont amenés à prendre les chefs d’entreprise afin de faire face à l’évolution générale des techniques et des structures industrielles ou de tirer les conséquences du jeu naturel des lois économiques.

C’est ainsi que le Conseil d’Etat a jugé que ne pouvait ouvrir droit au dégrèvement prévu en cas d’inexploitation :

– la cessation de l’exploitation d’une usine dans un souci de rationalisation et de modernisation des méthodes de fabrication (CE, arrêt du 13 juillet 1963, RO, p. 412) ;

– la fermeture de hauts fourneaux à bois exploités selon un procédé techniquement dépassé et ayant cessé d’être rentable (CE, arrêt du 12 novembre 1969, RJCD, p. 290);

– la fermeture d’une usine de produits chimiques techniquement dépassée et ayant cessé d’être rentable dès lors que l’entreprise ayant décidé cette fermeture ne justifie d’aucune circonstance indépendante de sa volonté ayant fait obstacle d’une manière inéluctable, à la poursuite de l’exploitation (CE, arrêt du 22 juin 1973, n° 81716);

– les mesures destinées à sauvegarder les intérêts économiques généraux, telle que la cessation d’une entreprise déficitaire ou que l’on suppose devoir être telle (CE, arrêts des 28 avril 1955, RO, p. 308 ; 24 octobre 1963, RO, p.422 ; 7 janvier 1976, n° 95635);

– les décisions de transfert (CE, arrêt du 16 janvier 1974, n° 87534)

– ou de cessation d’une entreprise,qu’elles atteignent l’ensemble des éléments affectés à l’exploitation ou seulement certains d’entre eux (CE, arrêt du 16 octobre 1974, n° 91944) ;

– l’interdiction d’exploiter un établissement industriel faite à une société à l’égard de laquelle a été engagée une procédure de règlement judiciaire ou de liquidation de biens comportant le transfert à l’autorité judiciaire des pouvoirs confiés aux organes sociaux (CE, arrêt du 14 janvier 1983, n° 30528, Plénière) ;

– l’arrêt de l’exploitation d’une usine, décidé par les actionnaires d’une société en raison de l’impossibilité d’en assurer la rentabilité (CE, arrêt du 23 mars 1984, n° 21994)

De même, des terrains qui ont été affectés à un usage industriel ou commercial doivent rester cotisés à la taxe foncière sur les propriétés bâties alors même que l’exploitation à laquelle ils ont concouru serait interrompue, du moment qu’ils n’ont pas été rendus disponibles à d’autres usages (CE, arrêt du 25 février 1981, n° 11784).

Par ailleurs, les difficultés qui empêchent l’exploitation rentable d’un établissement industriel et qui conduisent à la cessation définitive ou prolongée de cette exploitation ne permettent pas de regarder l’inexploitation comme indépendante de la volonté du contribuable au sens des dispositions de l’article 1389 du CGI (CE, arrêts du 20 juillet 1988, n°s 57892 et 79745).

La fermeture du marché iranien qui constituait le débouché essentiel de la production d’une usine n’est pas de nature à faire regarder son inexploitation comme intervenue indépendamment de la volonté de l’entreprise (même arrêts).

 En revanche, lorsqu’à aucun moment le contribuable n’a été en mesure de prévoir les événements et d’influer sur leur déroulement ou n’a pu que subir les décisions qui ont été à l’origine de l’inexploitation constatée, la demande en dégrèvement déposée à ce titre satisfait à la condition tenant au caractère involontaire de l’inexploitation.

 Ainsi, a reçu une réponse favorable la demande d’un contribuable qui avait dû cesser son exploitation en raison de l’absence d’une main-d’oeuvre qualifiée disponible sur place ou dans un rayon peu éloigné (CE, arrêt du 9 avril 1956, RO, p. 173).

 De même, a été admise comme une cause indépendante de la volonté du contribuable une décision relevant de la politique internationale privant une entreprise de ses principaux débouchés extérieurs (Egypte et Indochine) dont dépendait principalement son existence, alors que, parallèlement, ses clients continentaux l’avaient privée de leur clientèle pour des raisons tenant au jeu normal de concurrence (CE 3 juin 1964, 8e s.-s., , RO p. 109).

 

     B. Durée minimale de trois mois consécutifs :

Pour que cette condition puisse être considérée comme remplie, il est nécessaire que l’immeuble en cause soit demeuré  inexploité pendant une durée minimale de trois mois sans interruption.

Cette période de trois mois peut d’ailleurs s’étendre sur deux années consécutives.

Mais aucun dégrèvement ne serait accordé dans le cas, par exemple, d’un immeuble utilisé par un établissement industriel ou commercial qui serait inexploité, régulièrement une semaine sur deux.

 

     C. Totalité ou partie susceptible d’exploitation ou de location séparée :

L’inexploitation doit affecter la totalité de l’immeuble ou une partie susceptible d’exploitation séparée.

En ce qui concerne les établissements industriels, la condition est remplie lorsque l’inexploitation affecte :

– soit la totalité des bâtiments et installations industriels d’une usine, encore bien que certains locaux tels qu’entrepôts, magasins, etc., compris dans l’enceinte de ladite usine, continueraient à être utilisés (CE 19 novembre 1937, RO p. 649) ;

– soit un groupe de bâtiments et d’installations qui, dans une usine où s’effectuent des opérations de nature différente, est spécialement utilisé pour l’une ou plusieurs de ces opérations.

C’est ainsi, par exemple, dans cette seconde hypothèse, qu’un industriel exploitant une fonderie de cuivre avec laminoirs pourrait prétendre à un dégrèvement partiel d’impôt foncier en raison du chômage des bâtiments et installations distincts affectés au laminage, alors même que la fonderie serait restée en activité.

 

III – Conditions tenant à la forme et au délai de présentation des réclamations :

     A. Délai de présentation :

 Les réclamations tendant à obtenir le dégrèvement doivent être présentées au plus tard le 31  décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle l’inexploitation atteint la durée minimum exigée (article R* 196-5 du LPF).

En cas de cessation de l’inexploitation en cours d’année, c’est également dans l’année suivant celle de la cessation que doivent être présentées les demandes tendant à obtenir le dégrèvement.

Il doit être admis, toutefois, dans le cas où l’imposition considérée serait comprise dans un rôle supplémentaire ou particulier mis en recouvrement après le 31 décembre de l’année qu’elle concerne, que la demande en dégrèvement pour inexploitation doit être présentée jusqu’au 31 décembre de l’année suivant celle de la mise en recouvrement de ce rôle.

La Haute Assemblée a décidé que la réclamation d’un contribuable présentée après la réception de l’avertissement concernant la taxe foncière sur les propriétés bâties contestée pour l’inexploitation d’un immeuble, mais avant l’expiration de l’année d’imposition, est recevable dès l’instant qu’au moment de l’introduction de la réclamation la vacance avait duré au moins trois mois (CE, arrêt du 9 janvier 1963, RO, p. 255).

De même, jugé que la faillite d’un contribuable n’a pas pour effet de suspendre à son égard le délai dans lequel il pouvait, avec l’assistance du syndic, introduire une demande en dégrèvement de la taxe foncière sur les propriétés bâties pour chômage d’usine (CE, arrêt du 8 juillet 1963, RO, p. 388).

 

     B. Forme des réclamations :

Conformément aux dispositions du II de l’article 1389 du CGI, les demandes tendant à obtenir les dégrèvements pour inexploitation d’immeuble industriel ou commercial doivent être présentées dans les formes prévues pour les réclamations ordinaires.

Il est précisé que, dans le cas d’inexploitation d’un immeuble vendu en cours d’année, l’acquéreur est habilité à réclamer le dégrèvement, pour l’année de son acquisition, sans mandat du vendeur régulièrement inscrit au rôle. Mais, sur une réclamation de l’espèce, le dégrèvement ne saurait être accordé pour une période antérieure à la date de la vente, même si l’immeuble était déjà inexploité à cette époque. Pour la période antérieure à la vente, seul le vendeur de l’immeuble ou son mandataire a qualité pour présenter une demande de dégrèvement.

Eu égard au caractère annuel de la taxe foncière sur les propriétés bâties, la réclamation présentée par une société pour l’année N ne la dispensait pas de présenter des réclamations pour les années suivantes, pendant lesquelles l’inexploitation de son entrepôt s’est prolongée (CE, arrêt du 24 novembre 1997, n° 167737).

 

IV – Portée du dégrèvement :

Le dégrèvement inexploitation d’immeuble porte sur la taxe foncière sur les propriétés bâties et s’étend aux taxes annexes assises sur les mêmes bases (selon le cas, taxes spéciales d’équipement, taxe d’enlèvement des ordures ménagères).

 

V – Calcul du dégrèvement :

Ainsi qu’il résulte des dispositions du I de l’article 1389 du CGI, le dégrèvement doit être calculé par douzièmes entiers, à partir du premier jour du mois suivant celui du début de l’inexploitation jusqu’au dernier jour du mois au cours duquel elle a pris fin.

Soit, par exemple, un immeuble demeuré inexploité du 10 novembre de l’année N au 15 février de l’année N+1.

Le propriétaire peut prétendre aux dégrèvements suivants :

un douzième (décembre) de l’impôt afférent à l’année N sur demande présentée au cours de l’année N+1 ;

deux douzièmes (janvier et février) de l’impôt de l’année N+1 sur demande présentée au cours de l’année N+2.

Dans le cas de vente en cours d’année d’un immeuble inexploité, le début de l’inexploitation doit, pour le calcul du dégrèvement accordé à l’acquéreur, être apprécié par rapport à ce dernier (cf. I-B-1 ) et, dès lors, en ce qui concerne, le point de départ du dégrèvement doit être fixé au 1er du mois suivant l’acquisition.

Lorsqu’une industrie saisonnière a chômé pendant la durée d’une campagne, c’est seulement à compter du premier jour du mois suivant le début de ladite campagne que sont calculés les dégrèvements susceptibles d’être accordés pour cause d’inexploitation.

En pareil cas, le droit au dégrèvement prendra fin au premier jour du mois suivant la date normale d’ouverture de la campagne au cours de laquelle l’entreprise aura effectivement repris son activité, de telle sorte que, si cette entreprise n’a chômé que pendant une campagne, elle ne puisse en aucun cas bénéficier d’un dégrèvement supérieur à l’impôt de douze mois.

Référence:
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/4046-PGP.html